Si estás pensando en adquirir un local para cambiar su uso a vivienda, tendrás que tener en cuenta una serie de requisitos para cumplir con la normativa que exige cada Comunidad Autónoma y el Plan General de cada localidad en la que se encuentre dicho local.
Cosas a tener en cuenta antes de comprar el local
1. Estudio de viabilidad: nuestro consejo es que hables con tu técnico de confianza para que haga un estudio de viabilidad urbanística y te asegure que se puede realizar ese cambio de uso de local a vivienda. Dependerá del Plan General del Municipio en que se encuentra dicho local, que las restricciones son distintas en una u otra localidad española.
Por otro lado, tendrás tener en cuenta el estudio de viabilidad geométrica donde deberás cumplir con la normativa de cada comunidad y con el Código Técnico de la Edificación.
2. Comunidad de propietarios: una vez que sabes que puedes llevar a cabo el cambio de uso de local a vivienda, tendrás que tener un permiso por parte de la comunidad de propietarios del edificio. El cambio de uso deberá ser aprobado en junta. Tendrás que comunicárselo al administrador o presidente de la comunidad para que se ponga como en la “orden del día” de dicha junta y pueda ser llevado a votación.
Condiciones que debe tener la vivienda resultante
→ El local debe cumplir con los requisitos que permitan que la futura vivienda cumpla las condiciones de habitabilidad y seguridad establecidas por la Normativa Urbanística vigente en el Ayuntamiento en el que se ubique dicho local.
→ Si el local dispone de una planta inferior a la baja podrá destinarse a piezas no habitables (aseos, pasillos, vestíbulos, tendedero, etc) y no podrá superar el 25% de la planta baja.
→ La nueva fachada, como consecuencia del cambio de uso, deberá ser coherente con apariencia general del edificio en el que se encuentra.
→ La nueva vivienda, deberá cumplir con el programa de vivienda descrito en el art. 7.3.4 de las NNUU.
Tramitación, documentación y pasos a seguir para obtener la licencia
La tramitación del cambio de uso de local a vivienda ha de presentarse en el Ayuntamiento del Municipio en el que se encuentre dicho local. La documentación a entregar será la necesaria para la solicitud de licencia de obras que se tramitará por procedimiento Ordinario Común, por lo que necesitarás un técnico encargado de redactar el proyecto de cambio de uso.
Estos son los pasos a seguir:
Registrar la documentación en cualquier oficina de registro de los distritos.
El plazo de concesión de licencia es de unos 3 meses, pero generalmente este proceso suele demorarse hasta un año. Dependerá de la junta de distrito y del técnico municipal que lleve el expediente.
El organismo competente tiene 10 días como máximo para revisar la documentación aportada y examinar la solicitud.
Si la documentación está incompleta o errónea, se le hará llegar al propietario del local un requerimiento donde se deberán subsanar o completar dichos documentos. Hay que presentarlos en un máximo de 10 días.
En un plazo de 5 días, hará llegar el proyecto técnico a los órganos municipales que deban informar de la solicitud de la licencia.
Cuando los órganos municipales competentes emitan un informe sobre la solicitud de licencia se emitirá un informe técnico único y otro jurídico donde se notificará del veredicto de la licencia, que podrá ser otorgada o rechazada.
Durante el plazo de 3 meses que fija el ayuntamiento de Madrid para la resolución de la licencia, éste podrá interrumpirse una vez como máximo para la subsanación de deferencias de fondo mediante un requerimiento, que deberá ser notificado al interesado en el mes siguiente una vez presentada la documentación.
Se otorgará la licencia de primera ocupación y funcionamiento dentro del procedimiento de concesión de licencia.
¿Cuánto cuesta un cambio de uso de local a vivienda?
El porcentaje más alto del presupuesto se lo llevará sin duda la parte proporcional de las obras. Como ya sabemos las obras de reformas o rehabilitación pueden variar mucho en cuanto al precio, dependiendo de lo que nos queramos dejar. Pero dejando las obras a un lado, ¿cuánto nos cuesta la tramitación de estos documentos?
- El proyecto de cambio de uso: dependerá de los honorarios del técnico que lo realice, pero realmente dependerá de la envergadura de las obras, la superficie del local, etc.
- Tasas municipales: existirá por un lado un impuesto fijo, y por otro lado el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que será proporcional al presupuesto de ejecución material de las obras.
- Honorarios del notario.
- Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD)
En general, como hemos mencionado anteriormente, el precio de la tramitación dependerá de la superficie del local, y sobre todo del presupuesto de ejecución de las obras. También dependerá del ayuntamiento donde se tramite toda esta documentación, pero por aproximarnos a una cifra, podríamos estar hablando de unos 10.000 € para la tramitación de una licencia de cambio de uso.
El presupuesto de las obras dependerá fundamentalmente de la superficie del local, de si éste está diáfano o no, de las calidades que se quieran poner y del tipo de instalación. Podemos afirmar que una reforma de una vivienda modesta, aunque sea tipo loft, no bajará de los 13.000€. Podríamos estimar que unas obras de una vivienda estándar de 3 o 4 dormitorios y dos baños, podría rondar los 50.000€.
Conclusión
Después de leer lo anteriormente descrito, podemos concluir diciendo que un cambio de uso de local a vivienda es un gran negocio y una buena inversión. Como hemos dicho anteriormente, invirtiendo entre 30.000 y 70.000€ puedes multiplicar por 2 el precio del local generando cuantiosos beneficios. Este modelo de negocio funcionará en barrios residenciales de grandes ciudades, pero no será tan beneficioso hacerlo en pequeñas ciudades o pueblos donde el suelo vale poco e incluso existan viviendas vacías en el mercado a bajos precios.
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