Cambio de uso de local a vivienda

El cambio de uso de locales comerciales vuelve a estar en el punto de mira de muchos ciudadanos. Ésta práctica, muy habitual durante el boom inmobiliario de años pasados, está regresando por varios motivos. En primer lugar porque el precio de los pisos no hace más que subir, y la compra de este tipo de inmuebles resulta más barata. En segundo lugar, debido al auge del comercio electrónico muchos locales han quedado vacíos, siendo ahora buen momento para hacerse con uno.

Cambio de uso, cómo transformar un local en una vivienda

Un local comercial no es legalmente una vivienda si no se tramita pertinentemente la licencia de cambio de uso. Si posees un local comercial y lo utilizas como vivienda, encontrarás los siguientes inconvenientes:

– No podrás empadronarte en esa dirección

– La tasación de un local es inferior al de una vivienda, por lo que en caso de querer pedir una hipoteca el préstamo de dinero por parte del banco será inferior.

– Si no tienes los servicios de luz, agua y gas dados de alta, luego es complicado hacerlo, ya que al tratarse de un local, te pedirán licencia de actividad.

– No podrás pedir una cédula de habitabilidad

Pero lo que puedes hacer para utilizarlo legalmente es solicitar un cambio de uso de local a vivienda. 

A efectos prácticos, se trata de la construcción de una vivienda nueva, por lo que hay que solicitar un cambio de uso y, al finalizar las obras, solicitar una licencia de Primera Ocupación. Para ello, necesitas que un arquitecto realice el proyecto.

Impedimentos para un cambio de uso de local a vivienda

Hay algunos factores que imposibilitan el cambio de uso local a vivienda. Al tratarse de “una obra nueva”, ésta ha de cumplir con el CTE (Código Técnico de la Edificación) y la normativa urbanística del propio ayuntamiento. Los impedimentos más habituales suelen ser:

– Imposibilidad del cumplimiento del CTE. Hablando del ámbito de las viviendas hay que prestar especial atención en los apartados de Accesibilidad (SUA) y de Salubridad (HS), …ventilación e iluminación mínima.

Es muy importante que sepas que NO todos los locales pueden transformarse en una vivienda. Esto puede deberse a la falta de iluminación o ventilación mínima, por mala accesibilidad, escalones, etc. Por lo que si quieres transformar un local en una vivienda, has de cerciorarte que el proyecto es viable contratando a un arquitecto para que realice el estudio de viabilidad.

Para realizar un cambio de uso local a vivienda hay que asegurarse que no se compromete ninguna de los elementos comunes del edificio y comprobar que no afecta a la estructura del mismo.

El proceso para la solicitud de cambio de uso consiste en la tramitación en el Ayuntamiento; una vez concedido el cambio y obtenida la licencia de primera ocupación hay que acudir al notario para redactar una escritura de cambio de uso y finalmente llevarla al registro de la propiedad.

¿Cuáles son los requisitos para un cambio de uso de local a vivienda?

El local que quieres transformar ha de cumplir con unos requisitos mínimos para garantizar unas buenas condiciones de habitabilidad establecidas por la Normativa Urbanística vigente en el Ayuntamiento en el que se encuentra el local.

Se considerará vivienda mínima aquella cuya superficie útil sea superior a 38 m² y cuente con estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo. Si se pretende realizar un estudio, es decir, un único espacio con funciones de salón-comedor-cocina-dormitorio más el baño, el local deberá ser como poco de 25 m².

Los requisitos para un cambio de uso local-vivienda dependen en mayoritariamente de las exigencias de cada comunidad autónoma y municipio, en el municipio de Madrid, por ejemplo se requieren principalmente las siguientes condiciones:

• Nivel de suelo: Ninguna vivienda tendrá pieza habitable alguna (dormitorios, salón o cocina) con el suelo por debajo del nivel de la acera (el suelo de la vivienda ha de estar siempre igual o por encima de la acera, si se trata de una calle en pendiente se tomará el punto de la acera más elevado).
• No habrá piezas habitables (dormitorios, salón o cocina) en plantas inferiores a la baja (no se pueden poner en un sótano).
• Ocupar una fachada en una longitud superior a 3 m.
• Un salón con una superficie útil superior a 12 m².
• Será posible inscribir un círculo de diámetro igual o mayor de 270 cm, tangente al paramento en el que se sitúa el hueco de luz y ventilación.
• Dispondrá de cocina, que al ser una pieza en la que se produce combustión o gases, dispondrá de chimenea para su evacuación, independientemente del hueco de luz y ventilación (o se realizará con filtros de carbono).
• La altura libre mínima de piso en cada vivienda será de 250 cm., al menos en el 75% de su superficie útil, pudiendo reducirse hasta 220 cm. en el resto.
• Dispondrá una puerta de acceso de dimensiones mínimas de 203 cm. de altura y 825 mm. de anchura.
• Las dimensiones mínimas de las hojas de las puertas de acceso a las piezas de la vivienda serán de 203 cm. de altura, de 625 mm. de anchura para los cuartos de aseo y 725 mm. para el resto de las piezas.
• Los huecos de iluminación natural deberán tener una superficie no inferior al 12% de la superficie útil de la pieza habitable.
• Cada una de las piezas habitables dispondrá de una superficie practicable a efectos de ventilación natural directa no inferior al 8% de la superficie útil de la pieza.
• Cumplir con las condiciones de accesibilidad y seguridad que en materia de prevención de incendios.