Para determinar que un local se puede convertir de manera legal en vivienda, debemos verificar que cumpla con la normas urbanísticas de la vivienda y de la propiedad horizontal y que cumpla también con las normas aplicables de la ciudad o del municipio donde esté ubicado. Cuando nos hayan otorgado el permiso de cambio de uso, podemos proceder con la realización de las obras y solicitar la inscripción del cambio de uso en el Registro de la Propiedad y catastro.
¿Qué debes saber para el cambio de uso de local a vivienda?
Los ciudadanos siempre han estado interesados en la posibilidad de convertir un local comercial en una vivienda, ya generalmente el hecho de tener una vivienda suele ser más valioso que tener un local, y además, según en qué zonas, te va a ser más fácil de alquilar.
Por otro lado, la sociedad apunta a un cambio en la dinámica del sector inmobiliario: son más los casos de empresas que apuestan por el comercio electrónico dejando de lado la tienda física. Al mismo tiempo, se desarrollan diversos problemas como el precio de la vivienda, que es ascendente, los nuevos estilos de vida, o la reestructuración de las familias actuales. Todo esto hace que exista mayor demanda de viviendas.
Es por ello que, la opción de cambiar el uso de local a vivienda se hace cada vez más interesante.
Es bastante sencillo (a priori) dotar a un local comercial de las necesidades y del equipamiento necesario para empezar a vivir del mismo modo que haríamos en una vivienda, pero no por ello podemos afirmar que dicho inmueble sea legalmente una vivienda. Hay que cumplir una serie de requisitos y has de saber que el proceso es algo más complejo. En este artículo te lo vamos a desgranar.
Requisitos para el cambio de uso de local a vivienda
Si te propones realizar un cambio de uso, lo primero que debes saber es que existen dos requisitos básicos: uno de índole urbanística y otro de materia de vivienda.
Compatibilidad urbanística:
Lo segundo que debes hacer es verificar que el local en cuestión está ubicado en una zona donde el cambio de uso es compatible con el planeamiento urbanístico. Para ello, puedes realizar una consulta vinculante con el ayuntamiento del municipio, o bien consultar el Plan General.
Normativa aplicable para el cambio de uso de local a vivienda:
Si el requisito anterior lo cumples, es hora de comprobar que ese local cumple con la normativa vigente. Si en un principio no cumpliese, ¡no te asustes!, se podrán hacer las obras pertinentes para cumplir con la normativa.
Piensa que deberemos justificar que esa futura vivienda es vividera. A efectos prácticos es como si hiciéramos una vivienda de obra nueva.
En este punto, has de prestar atención a la normativa autonómica, y a la normativa particular de ese municipio. Los apartados más destacables son: programa mínimo de vivienda, superficies mínimas, altura libre, ventilación e iluminación mínima natural, ect.
Tramitación administrativa
Para poder iniciar el proceso de cambio de uso de local a vivienda, es necesario presentar una Licencia ante el Ayuntamiento de la localidad pertinente. En esta licencia será necesario la entrega de un proyecto técnico junto con una serie de documentos, que justifiquen que la futura vivienda cumple con la normativa aplicable.
Una vez que el ayuntamiento haya verificado que el proyecto cumple con la normativa, se concederá de manera eventual la licencia de cambio de uso. Esta licencia estará sujeta a la ejecución de las obras pertinentes para garantizar que ese local es vividero y cumple con todo lo establecido en la normativa aplicable.
Cuando las obras están realizadas, es imprescindible la concesión de la licencia de primera ocupación. Para ello, un técnico del ayuntamiento comprobará que las obras ejecutadas coinciden con el proyecto presentado previamente. Si todo está correcto, se concederá dicha licencia de ocupación.
Posteriormente, deberás solicitar la cédula de habitabilidad, junto con el certificado de eficiencia energética.
Con la concesión de licencia de cambio de uso, podrás acudir a un Notario, y hacer los trámites pertinentes, para que de manera legal, el local deje de ser un local, y pase a ser una vivienda de cara al Registro de la Propiedad.
Finalmente, debes hacer una alteración en el Catastro, para que conste de igual manera, que ese local ha pasado a ser una vivienda.
Con todo ello, habremos conseguido de manera legal el cambio de uso de local a vivienda que tanto deseábamos. Tendremos una propiedad que cumple con la condición de vivienda inscrita en el Registro de la Propiedad; con las escrituras correspondientes; con la cédula de habitabilidad, con la autorización por parte del ayuntamiento y con las modificaciones en el Catastro. Asimismo dispondremos del certificado energético, indispensable para alquilar o vender dicho inmueble, contratar suministros o servicios, etc.
Autorización de los vecinos
En último lugar, cabe mencionar un aspecto de «propiedad horizontal» que es imprescindible. Una recomendación de gran valor es que consultes los Estatutos de la comunidad de propietarios. En estos estatutos vendrá reflejado si se puede o no se puede realizar un cambio de uso de local a vivienda, o de si éste está sujeto a algún tipo de requerimiento.
En el caso de que quede reflejado que no es viable dicho cambio, NO podrás solicitar ninguna Licencia en el ayuntamiento. Del mismo modo, si ya habías tramitado la Licencia, o comenzado las obras, los vecinos podrían negarse a dicha tramitación y anular por completo el proceso de cambio de uso, teniendo que deshacer todo lo hecho o ejecutado.
Asesoramiento técnico
Como verás, es un proceso largo y que requiere de ciertos conocimientos. Por ello, te recomendamos que vayas de la mano de un técnico o de un arquitecto que te ayude con todo este proceso. De este modo te ahorrará algún que otro disgusto, y la tramitación se te hará más llevadera. En este apartado podrás ver más en detalle los aspectos fundamentales de un cambio de uso de local a vivienda.
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Te explicamos todo el proceso y la tramitación necesaria