Debido al elevado coste que supone vivir en Madrid, ya sea de alquiler o bien adquiriendo un inmueble, podemos afirmar que realizar un cambio de uso de un local a vivienda, es uno de los negocios con mejores rentabilidades.
Los locales convertidos a vivienda han aumentado un 8.500% en los últimos 4 años. Esta tendencia se mantiene en los días actuales y parece que seguirá aumentando.
Requisitos para transformar un local en vivienda
- Lo primero que tienes que tener en cuenta es saber si el Planeamiento Urbanístico del municipio en que se encuentre tu local, te permite o no hacer un cambio de uso. Generalmente es recomendable que un técnico realice un Estudio de viabilidad urbanística para garantizar que podrás realizar el cambio de uso.
- Por otro lado has de tener en cuenta la viabilidad geométrica, donde deberás cumplir con la normativa autonómica y con el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación. No todos los locales cumplen con la normativa a efectos de vivienda.
- Otro documento importante que debes tener en cuenta son los estatutos de la comunidad de propietarios al que pertenece el local en cuestión.
- También has de tener en cuenta que el local que se quiera transformar en vivienda, ha de estar construido sobre la rasante de la calle, pues una de las premisas es que las estancias tengan ventilación e iluminación natural.
- A efectos de cumplimiento de normativa, un cambio de uso de local a vivienda se considera como una construcción de obra nueva, por lo que deberá cumplir con el Código Técnico de la Edificación.
Pasos a seguir para cambiar el uso de local a vivienda
- Una vez te hayas aclarado con los requisitos y hayas elegido un local donde sepas que se puede realizar el cambio de uso, lo siguiente es ponerte en contacto con un técnico.
- Todo proyecto necesita ser elaborado por un técnico competente, el cual se encargará de redactar la documentación necesaria para presentarla en el ayuntamiento.
- También deberás pagar una serie de tasas municipales, y entregar un aval.
- Cuando hayas entregado toda la documentación y pagado las tasas, habrá que esperar para que se conceda la licencia de obras. Este proceso solía durar unos 4 o 5 meses (dependiendo del ayuntamiento). La realidad es que esto ha cambiado, y se han simplificado las solicitudes para agilizar este proceso. Ahora mismo se pueden comenzar las obras habiendo presentado una declaración responsable.
- Después de finalizar las obras y el ayuntamiento haya dado el visto bueno, podrás solicitar el Certificado Final de Obra, a través del cual, tendrás que realizar la alteración catastral correspondiente para poder dar de alta tu vivienda en el censo.
- El ultimo para poder conseguir el cambio de uso de local a vivienda, sería solicitar la Licencia de Primera Ocupación, documento que te darán, una vez hayas presentado el Certificado Final de Obra, y la alteración catastral.
Consejos a tener en cuenta durante la reforma del cambio de uso de local a vivienda
Como hemos mencionado con anterioridad, los requisitos de un cambio de uso son prácticamente los de una construcción de obra nueva, por lo que deberás cumplir estrictamente con la norma.
A tal efecto los puntos que suelen ser más restrictivos suelen ser los que afectan a la iluminación y a la ventilación de la vivienda. Todas las estancias deberán tener contacto con el exterior (ventanas).
Por otro lado, la cocina deberá tener un conducto independiente para la evacuación de humos. Ésta deberá ser comunicada directamente con el exterior.
Asimismo, los cuartos de baño o aseos, deberán disponer de extracción forzada.
¿Cuánto cuesta el cambio de uso de local a vivienda?
Las cifras detalladas a continuación son una estimación. Dependerá de muchos factores, entre ellos la ubicación y forma del local, la superficie, las tasas municipales, proyecto del técnico, etc.
Los gastos fijos que se pre-suponen son los siguientes:
- Proyecto de cambio de uso de local a vivienda: dependerá del técnico que conforme dicha documentación, pero podría rondar los 1.800 €
- Licencias y trámites administrativos: unos 1.200 €
- Obras de reforma: en este punto sí que influirá mucho la superficie del local y las calidades que se quieran meter. Pero podremos estimar unos 20.000 o 40.000 €
- Licencia de obras: suele ser un 6% del presupuesto de reforma.
- Cédula de habitabilidad: unos 200 €
- Licencia de primera ocupación: unos 300 €
Como podrás comprobar, un cambio de uso de local a vivienda puede salir en torno a los 35.000 € aproximadamente.
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